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大型经济体房地产市场不易发生系统性风险--专家

2019-09-13 12:03:05 来源:开心     编辑:[db:作者]
中国房地产:大型经济体房地产市场不易发生系统性风险--专家 / 5 years ago中国房地产:大型经济体房地产市场不易发生系统性风险--专家2 分钟阅读路透北京8月15日 - 针对中国楼市的持续低迷,近期一些地方政府救市的新闻充斥各类媒体,以致于有人认为中国经济下行与房地产价格下跌叠加,市场可能要崩溃。不过中国建设银行 首席经济学家黄志凌认为,大型经济体的房地产市场出现崩盘的概率较低,不易发生系统性的风险。 黄志凌表示,房地产商品的异质性决定了大型经济体房地产市场不易发生系统性风险,同时中国房地产市场特殊性使其出现系统性“崩盘”的可能性很小。 “由于历史上行政计划的延续,事实上中国不同区域的房地产市场的联动性远远小于完全市场经济国家,因而各个区域房价在上涨一段时间后,往往会呈现区域分化的特点,因此中国出现全国性的房地产崩盘的概率非常之小。”黄志凌说。 他并解释称,所谓房地产商品的异质性是指由于土地的不可移动造成了每个房地产商品具有唯一性、不可复制性。对于一个大型经济体而言,房地产市场的区域性差异会非常明显,尤其是不同区位、不同功能的房地产价格的相关性很低。 黄志凌指出,如果深入观察房地产商品特殊的价格传导机制,并从大型经济体的角度来分析,各个区域间的房地产市场价格波动不会出现严格意义上的多米诺效应,更不会出现短时期发生全面或集中崩盘的系统性风险。 统计局周三数据显示,1-7月房地产开发投资同比增长13.7%,房屋新开工面积同比下降12.8%;商品房销售面积同比下降7.6%,销售额下降8.2%。其中1-7月房地产开发投资同比增速为2009年8月以来最低。 之前中国指数研究院公布的7月百城新建住宅均价环比下跌0.81%,连续第三个月下跌且跌幅扩大。易居一手房价格288指数环比亦连续四个月下跌。 此外,黄志凌认为中国房地产市场具有其自身的特殊性。他称,中国房地产市场仍然有着较强的刚性需求,难以出现全国性房地产价格大幅下跌,而且个人购房贷款占比大、质量高,也不会爆发“次贷式”的风险。 目前中国个人住房贷款余额占房地产领域贷款的三分之二,因此个贷资产质量直接决定了房地产领域的贷款质量和金融风险。事实上,中国个贷资产质量很高,不良率不到1%。 “中国财税和货币政策较为稳健,不存在“次贷式”的不当政策诱因和金融体系缺陷...大型房地产开发企业占比大,抗风险能力强。”黄志凌补充道。 2013年底,中国上市的房地产企业资产负债率已降至50%左右,远远低于金融危机期间90%的水平。过去三年,前10大房企的市场份额上升了3个百分点到13.3%,前50大房企的市场份额则上升了5个百分点至25.4%,行业集中度提高带来更强的抗风险能力。 **要警惕三大风险** 由于房地产商品的异质性,中国房地产发生全国性崩盘的风险概率很低,但二十多年来中国房地产发展过程中积累的问题始终未得到有效解决,因而发生局部地区房地产市场崩盘的风险还是极有可能的。 黄志凌说,房地产具有消费和投资的双重功能,要警惕这两种功能失调的风险。 “尤其值得我们关注的是,如果一个较大区域房地产商品的居住功能和投资功能发生次序逆转,必将产生较大泡沫并引发区域性市场危机。”他表示,温州、鄂尔多斯等地房价大幅下跌,根本原因在于大量资金涌入房地产领域,投机牟利成为大多数人买房的主要目的,房地产的投资功能超越居住功能。 另外,黄志凌认为,还要警惕“土地财政”内生性引致房地产市场次生风险,以及过度杠杆化引致的风险。 据统计,2013年预算外收入高达地方政府预算收入的60%,可见“土地财政”名副其实。“土地财政”带来的风险已经超出了房地产的领域,其本质上带来的是资源配置的扭曲。 2009年以来,中国房地产开发企业的杠杆倍数明显上升,从2008年底的2.61倍发展到2012年底的3.03倍,处于历史高位。从近期的情况看,中国房地产开发企业的杠杆倍数仍然处于历史高水平。(完) 发稿 侯向明; 审校 杨淑祯

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